Рискови показатели

Покупката и притежанието на дялове от договорния фонд Експат Ню Юръп Пропъртис е свързано с поемане на умерен до висок риск инвеститорите.

Фондът инвестира в ценни книжа на дружества, чиято дейност е свързана с пазара на недвижими имоти и характерните за него рискове, които спадат към т.нар. секторни рискове. Най-общо те са:

Неблагоприятни изменения на пазарните цени

Динамиката на цените на пазара на недвижими имоти в широк смисъл, включително цените на наемите и строителството и други свързани услуги (застраховки, поддръжка и т.н.), има определящ ефект върху печалбата на дружествата, в които фондът инвестира.

Основните рискове са свързани с:

• Намаление на пазарните цени на недвижимите имоти
• Намаление на равнището на наемите
• Увеличаване на цените на строителството
• Повишение на застрахователните премии

Ликвиден риск

За инвестициите в недвижими имоти е характерна по-голямата трудност, а понякога и невъзможност те да бъдат продадени бързо и с минимални транзакционни разходи на текущата пазарна цена.

Зависимост от ползвателите и/или наемателите на недвижими имоти

При отдаване за управление или под наем на недвижими имоти компаниите са зависими от финансовата стабилност на съответните контрагенти, което може да се отрази върху техните ликвидност и ниво на печалба.

Рискове, свързани със строителството/ремонтирането на недвижими имоти

Дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, които подлежат на строеж или ремонт, носят риск, свързан със способността на наетите строителни фирми да завършат обектите в рамките на предвидените разходи, в съответствие със строително архитектурни планове и регулации и особено в рамките на определените срокове. Неизпълнението от страна на строителна фирма може да предизвика необходимост от предприемане на съдебни действия. Невъзможността на изпълнителя обаче може да бъде предизвикана и от фактори извън неговия контрол. Независимо дали е налице вина при забавата в изпълнението, тя може до доведе до прекратяване на предварителни договори за продажба или наем и/или изплащане на обезщетения. Настъпване на събития като описаните по-горе биха имали значителен отрицателен ефект върху рентабилността на дружествата, в които фондът инвестира, и пазарната цена на техните акции или облигации.

Други секторни рискове са: конкуренцията за ограничени обекти на инвестиране,непокриване на евентуални загуби от страна на застрахователя, потенциални отговорности за замърсяване на околната среда и т.н.

Освен посочените по-горе секторни рискове, инвеститорите поемат и редица общи рискове, свързани с дейността и портфейла на договорния фонд. Такива, но не всички, са:


Пазарен риск

Пазарната цена на финансовите инструменти, в които е инвестирал фондът, може да варира поради възникнали промени в икономическата и пазарната среда, паричната политика на централните банки, деловата активност на емитентите, сектора, в който оперира емитентът и търсенето и предлагането на пазара на ценни книжа. В определени моменти цените на акциите на пазара (фондовата борса) могат да варират значително. Този пазарен риск засяга нетната стойност на активите на фонда, която също ще варира в резултат на промените на пазарните цени на акциите и другите ценни книжа, в които фондът е инвестирал. Не всички акции, търгувани на даден пазар (борса), и не всички пазари на акции променят цените си в една и съща посока в даден момент и най-различни са факторите, които влияят на пазарната цена на определени акции (напр. финансови отчети, разкриващи намаление на печалбата на дружеството, издало акциите; загуба на основен клиент; съдебен иск на голяма стойност, предявен срещу дружеството; промяна на регулациите в определена индустрия). Не всички подобни фактори могат да бъдат предвидени.

Управляващото дружество може да намали, но не може да елиминира напълно ефекта от движението на цените на инвестициите чрез диверсификация на портфейла на фонда. С цел диверсификация на инвестициите в акции Управляващото дружество ще спазва инвестиционните лимити относно максималната инвестиция в акции и други финансови инструменти на една компания, както и ще инвестира в различни географски райони.

Пазарният риск се проявява под формата на лихвен, валутен, ценови, ликвиден и инфлационен риск.

Лихвен риск

Лихвеният риск е възможността от намаляване на стойността на дадена ценна книга в резултат на покачване на лихвените равнища. По принцип покачването на лихвените равнища влияе неблагоприятно едновременно и на книжата с фиксиран доход (облигации) и на акциите. Съществуват различни методи за ограничаване на лихвения риск чрез ползване на деривативни инструменти като лихвени фючърси, суапове и опции.

Валутен риск

Валутният риск е най-вече свързан с инвестиционните инструменти в портфейла на Фонда, които са деноминирани в чужда валута. Тези инструменти могат да променят стойността си в български лева поради изменението на валутните курсове между лева и съответната валута. Подобни курсови промени биха засегнали нетната стойност на активите на Expat N.E. Properties и неговия доход. Поради фиксирания курс на лева към еврото този риск понастоящем се смята за сравнително нисък. Инструментите, деноминирани в български лева, не са изложени на валутен риск. Планираното географско позициониране на инвестициите на фонда цели диференциране на валутния риск. Управляващото дружество може да извърши определени сделки за хеджиране на валутния риск (напр. валутни опции, покупка и продажба на валута при спот и форуърдни сделки), които сами по себе си също носят определени рискове.

Ликвиден риск

Ликвидният риск е възможността фондът да не може да посрещне краткосрочни или дългосрочни задължения. Това е рискът при определени условия да се окаже трудно или невъзможно за Управляващото дружество да продаде притежавани от фонда ценни книжа на изгодна цена. Управлението на ликвидния риск на Фонда се състои в поддържането на активни балансови позиции, които да осигуряват във всеки един момент възможността дружеството да изплати всички свои задължения на разумна цена и при минимален риск, както и предотвратяване на необходимостта от прибързана продажба на активи, което би довело до реализиране на загуби и/или пропуснати ползи. Управляващото дружество следва стриктна политика по отношение на поддържане на минимални ликвидни средства съобразно нормативната уредба и Правилата на фонда.

Инфлационен риск

Инфлационният риск представлява вероятност от повишаване на общото равнище на цените в икономиката, в следствие на което намалява покупателната способност на местната валута. Възможно е ръстът на инфлацията да компенсира значителна част или целия доход на притежателите на дялове от фонда, поради което инвеститорите в Експат Ню Юръп Пропъртис да не получат реален доход (нараснала покупателна способност) или той да е незначителен. През последните години, в условията на валутен борд и рестриктивна фискална политика, инфлацията в България бе поддържана на сравнително ниско равнище и очакванията са тя да остане такава и през следващите години.

По-подробно за всеки тип риск, на който са изложени инвестициите в ценни книжа (дялове), можете да прочетете в правилата за управление на риска и в Проспекта на договорния фонд Експат Ню Юръп Пропъртис.